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房企重返一線 三四線城市高庫存借新型城鎮化轉型

“重返一線城市”,“不能再去三、四線城市建房瞭。”這些已經不是業內專傢在論壇上的觀點,而是大部分有實力房企正在做的事情。目前,那些庫存高企、人口大面積流出的城市,最讓開發商頭疼。

不過,前期投資擺在那裡,即使房企想要壯士斷腕,從不賺錢的城市中抽身,真能一走瞭之嗎?

遠離易,退出難

部分一線城市房價暴漲,仍沒有拉回房企整體增加投資的意願:全國房地產開發投資增速已連續19個月下滑,創2009年3月以來最低增速水平。中指院數據顯示,1~9月,房地產開發投資累計完成額70535億元,同比名義增長2.6%,增速比1~8月回落0.9個百分點,比去年同期下降9.9個百分點。9月,房地產開發投資累計完成9472億元,同比下降3.1%,降幅較上月擴大2.0個百分點。

拉低增速的主要原因,是房企開始遠離部分高庫存的三、四線城市。中指院報告曾指出,三、四線城市房地產開發投資增速持續低於全國水平,今年1~8月,三、四線城市房地產開發投資同比增速僅為0.9%,遠低於全國3.5%房子信貸銀行任何問題免費諮詢的平均增速。

將目光放至具體城市,分化尤為明顯。今年前三季度,山東棗莊房地產開發投資同比下降13.7%。同期,北京同比上漲10.4%,深圳上漲29.4%。

不進去暫時可以做到,但是,在前幾年一窩蜂湧向三、四線城市後,現在又想迅速抽身,房企能做到嗎?

此前,曾報道,某房企寧可在安徽蕪湖市損失1.3億元定金,也要放棄6.6億元的商業住宅地塊。該房企割肉止損的背景是,2014年,蕪湖市人口自然增長率為5%,高於常住人口0.58%的增速,人口呈現流失狀態,而且商業綜合體存庫量大。

不過,這次退出並不徹底,上述房企保留瞭部分地塊,並在和當地政府聯合舉辦的發佈會上表示,未來將根據江北產業集中區的發展現狀,降低地產投入,發力產業佈局。

借新型城鎮化轉型

針對高庫存,目前政策層面多是從交易層面入手。一方面,把控供應源頭——土地。3月25日,國土資源部、住房城鄉建設部聯合發出通知:對住房供應明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規模過大的市、縣,應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;另一方面,增強需求端購買力,比如降息、降準、降低首付。

在一定程度上,這些政策解決瞭房企去化問題。不過,高庫存始終是一個繞不過去的檻兒。以中山市為例,去年底庫存曾高達7萬套,今年3月~7月,在深中通道的規劃下,受益於深圳樓市火爆以致需求外溢的情況,中山樓市銷售大熱,庫存量一度降至6萬多套,房價上漲迅速。然而,在深圳樓市漸冷之後,中山樓市也難言樂觀,部分樓盤開始變相降價,並打出首付1成的促銷手段。

而且,對於紮根三、四線的房企而言,僅考慮去化還遠遠不夠。當供不應求變成供大於求,明年還有營收任務,今年要不要打樁生產?

綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁稱,對於身陷三、四線高庫存城市的房企而言,新型城鎮化是機會之一,必須借此機會轉型。他認為,雖然此前很多地方上馬的新型城鎮化效果不明顯,導致有房企對此失去信心,但是此次十八屆五中全會再提該議案,要把握該機會的關鍵是“人”。

在宋丁看來,房企需要進行復合型開發,比如進行商業、產業、文化旅遊等項目,解決市民養老、教育、公共服務需求,這樣才能聚集人口,盤活樓盤。

據記者瞭解,目前政策層面已經開始支持轉換未開發房地產用地的用途,將之用於國傢支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目的開發建設。其根本目的也在於促進其他產業投資,通過產業重新聚集人口。

特色小鎮或是方向之一。以浙江臺州為例,目車貸銀行前臺州市已確定9個特色小鎮培育名單,在產業選擇上,從旅遊、健康,到高端裝備制造業不等。







新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20151106/3428131.shtml

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