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不斷收緊的地產調控,極大改變瞭房地產企業的融資環境與資金來源,房地產直接融資的比重正在不斷攀升之中。住建部政策研究中心與高和資本聯合展開民間資本調研發現,房地產開發企業的融資結構正悄然變化,直接融資已成為房地產開發企業重要的資金來源之一,其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%,資金總額在8年間增長高達6.5倍。高和資本董事長蘇鑫介紹,房地產直接融資的具體方式主要有:房地產信托、房地產基金和券商資管。受地產信貸緊縮政策影響,2012年房地產直接融資的占比快速上升,去年房地產信托餘額為6800億元,發展非常迅速,投資額比較大,但股權融資有一定的局限性;房地產基金剛剛發展起來三五年時間,其認為去年有1000億元到2000億元,好處是專業的機構占比55%;另外,券商資管也發展迅速。“關註直接融資,關註新的金融行業的細分領域的市場變化和投資需求。”蘇鑫稱,未來要做大房地產就必須關註直接融資方式。住建部政策研究中心主任秦虹分析指出,一方面,房地產企業是資金密集的行業,離不開資金的支持,另一方面,不斷加碼的地產調控讓寬松的、低成本的、易於獲得的銀行貸款間接融資的環境很難再現。因此秦虹認為,下一個維持房地產企業發展的支撐點是直接融資。“如果拿開發企業的投資額和融資額兩個數字進行比較,整體來看,目前是近10年來最高的水平。”秦虹表示,這表明目前房地產企業並不缺錢,所以有能力拿地,甚至拿“高價地”,顯示目前的企業資金狀況比較好,目前開發企業的資本金、開發企業到位資金的增長速度,都是比較高的增速。盡管目前流動性較為寬松,秦虹仍然強調,今年社會流動性相當充裕,但未來除瞭貸款外,房企一定要多關註直接融資,因為這一定會成為改善房地產企業資金需求的重要工具。“直接融資一定是下一步金融改革其中的一個的大方向,需要開發企業的高度支持,是未來房地產發展新趨勢裡面的一個重要特點。”秦虹表示。進入2013年,房地產直接融資占比增加的趨勢還在擴大,房地產信托一改前幾年新增規模占比信托總量的下降趨勢,出現明顯增長,房地產領域成為信托資金主要投資方向。數據顯示,2013年1月,地產信托產品共發行76款,發行規模達到224億元,位居發行規模首位。4月,房地產信托占比達33%,超過金融和基礎設施。在多個投資領域受到限制的背景下,房地產信托有望再次成為信托業務重點。此外,房地產調控常態化,寬松貨幣政策一去不復返,反而令房地產基金加速發展。數據顯示,自2008年到2010年之前,國內房地產私募基金發展比較緩慢,僅有20多支基金,100億左右的市場規模。2010年房地產基金開始蓬勃發展,新募基金數41支,募集規模164億元。2011年新募基金數97支,募集規模712億元。2012年進入市場調整,新募基金63支,涉及金額370億元。今年年初,來自山西的晉商資本以基金形式買下北京(樓盤)麗澤商務區拍出的第一塊土地,則預示著房地產基金正在加速吸引更多民間資本的參與。雖然,該地塊的成交金額不到10億元,但這一事件或許正是晉商資本加速基金化的牛刀小試。據新近在山西完成連續第三年度民間資本調研的蘇鑫介紹說,今年5月山西省對外宣佈歷時兩年的煤炭整合已宣告完成,70%煤炭已實現規模化和國有控股,而在缺乏更好出口的情況下,煤炭整合後的山西民間資本正在向基金等資本證券化的形式進化,盡管,進化的速度也許仍舊有些緩慢。但是,與鄂爾多斯(樓盤)等新興民間資本不同,山西民間資本顯然更易於接受資本證券化的概念,將錢交給更專業的人士進行投資。山西是中國最早形成金融雛形的地區,在文化上,有豐厚的商業文明底蘊。“也許未來,基金真將成為山西民間資本的一個發展趨勢。”var page_navigation = document.getElementById('page_navigation');if(page_navigation){ var nav_links = page_navigation.getElementsByTagName('a'); var nav_length = nav_links.length;//正文頁導航加突發新聞 if(nav_length == 2){ var emergency = document.createElement('div');emergency.style.position = 'relative';emergency.innerHTML = '

新聞來源http://house.hexun.com/2013-06-06/154905884.html

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